合格按揭_Qualified Mortgage

什么是合格按揭？

合格按揭是指符合《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》的某些要求的按揭贷款，该法案是2010年通过的一项重要财务改革立法。[1]

《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》的条款旨在保护借款人和金融体系，防范导致2007年次级抵押贷款危机的高风险放贷行为。通过为发放更高质量的按揭贷款创造更大的激励，该法案的目标是降低按揭贷款在更大金融体系中带来的整体风险。

主要要点

• 合格按揭是符合《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》中某些保护贷款方和次级市场交易要求的按揭贷款。
• 《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法》于2010年通过，规定了合格按揭的监管规则，旨在保护借款人和金融体系，防止高风险抵押贷款行为的出现。
• 为符合合格按揭资格，借款人必须满足特定要求；这些要求旨在评估借款人偿还按揭贷款的能力。

合格按揭的运作方式

为获得合格按揭资格，借款人需要满足一系列要求。这些要求基于对借款人偿还按揭能力的分析（根据其收入、资产和债务）。这些参数要求借款人的月度债务支付不得超过税前收入的43%；贷款方的点数和手续费不得超过3%；并且贷款不得以风险或高价的方式发放，如负摊销、气球支付或仅付利息的贷款。

遵循法案中某些规例的贷款方，合格按揭可能为其提供额外的法律保护。在合格按揭规则下，“安全港”条款能保护贷款方免受声称被贷款方给予无法偿还按揭的困扰借款人的起诉。

此外，合格按揭为希望在次级市场出售其贷款的贷款方提供了激励，因为合格按揭贷款对于结构产品交易中的承销商更具吸引力。发放合格按揭的贷款方更容易将其在次级市场重新销售给如房利美和房地美等实体。这两家政府支持的企业购买大部分按揭贷款，从而为银行释放资本进行额外贷款。

合格按揭规则的制定旨在改善初级市场中发放贷款的质量（最终可能在次级市场进行交易）。大多数新发放的按揭由贷款方出售至次级抵押贷款市场。在次级抵押贷款市场，新发放的按揭被打包成抵押贷款支持证券并出售给投资者，例如养老金基金、保险公司和对冲基金。只有部分合格按揭符合在次级市场出售的条件。

**重要提示：**房利美和房地美的住房贷款在2023年5月进行了前期费用调整。对于信用评分较高的购房者（如740或以上），费用有所增加；而对于信用评分较低的购房者（如640以下），费用有所减少。另一个变化是：您的首付款将影响您的费用。首付款越高，费用越低，尽管这仍然会依赖于您的信用评分。房利美在其网站上提供了贷款级别价格调整的信息。[2]

特殊考虑

合格按揭规则有几项例外。其中一项例外是，对于贷款金额少于10万美元的贷款，点数和手续费可以超过3%。（否则，贷款方可能无法获得足够的补偿，从而导致这些小额抵押贷款可能无法获得。）

此外，合格按揭规定允许贷款方发放不合格的按揭。然而，存在限制这些贷款在次级抵押贷款市场出售的规则，并为贷款方提供较少的法律保护。

参考文献

[1] Congress.gov. "H.R.4173 - Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act." Accessed Dec. 17, 2021.

[2] Fannie Mae. “Loan-Level Price Adjustment Matrix.” Page 2.